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我市适时调整优化房地产政策，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购减税、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施，对稳住建筑业和房地产业两根支柱、推动经济回升向好具有重要作用。

新政施行对购房者释放多重利好。图为华宁县一房地产项目的沙盘展厅。

近日，我市印发《玉溪市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》）的通知，明确从12月18日起施行新政，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展。《措施》施行后会带来哪些新变化，对购房者影响几何，记者日前就此采访了玉溪市住房和城乡建设局有关负责人。

纾解资金压力 防范市场风险

玉溪市住房和城乡建设局房地产管理局负责人马晓云介绍，纾解企业资金压力，支持刚性和改善性住房消费，防范房地产市场风险，是此次政策调整的一个鲜明特征。

《措施》明确，新供应房地产开发用地，可按不低于出让底价20%设定竞买保证金。土地出让价款可分期缴纳，合同签订后一个月内缴纳50%首付款，余款可分期，最迟付款时间不超过合同签订日期一年。此举从政策层面加大了对房地产企业的资金支持力度，可有效纾解企业资金压力。

在项目规划验收环节，《措施》明确，符合条件的房地产项目，可申请分期规划核实，确保不因验收问题影响交付。此举优化了验收工作流程，通过分期验收，房企能尽早交房，购房人也能尽快领到不动产权证。

《措施》还明确了土地抵押解除时限，即房地产开发项目预售范围内存在土地抵押的，开发企业申请《商品房预售许可证》时，须由抵押权人提交同意抵押状态下销售及带押过户给购房人同意书，取得《商品房预售许可证》12个月内解除土地抵押。此举保护了购房人的利益，从源头上解决了办证难问题。

值得一提的是，《措施》明确，存量商品住房允许转化为保障性租赁住房。转化为保障性租赁住房的商品住房项目，运营期间享受保障性租赁住房相应政策支持。这样一来，打通了将商品住房转化为保障性租赁住房的通道，房企多了一个新选择，有利于去库存，纾解企业资金压力，盘活社会资源。

释放政策红利 鼓励异地购房

“购买首套房‘认房不认贷’，是此次政策调整的一个亮点。”马晓云介绍，所谓“认房不认贷”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房所在县（市、区）行政区域名下无成套住房，申请商业银行住房贷款时，金融机构均按首套房执行住房信贷政策。比如，一对工作和生活均长期在元江县的双职工夫妇，因为子女读书等原因想在玉溪中心城区买房，这对夫妇在元江县有一套住房且尚在偿还房贷，但到玉溪中心城区买房时仍能按首套房利率来执行。

“在县（市、区）行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套房执行住房信贷政策。”某金融机构长期从事信贷工作的一名专业人士介绍，当前，我市首套房执行3.85%的贷款利率，二套房执行4.8%的贷款利率。

业内人士分析，居民如有异地购房需求，在“认房不认贷”的政策下，可以以更低的首付比例、更优惠的贷款利率购买一套房。新政施行有助于降低购房成本，释放买房需求。比如，在红塔区工作和生活的职工想去澄江市买一套住房，只要澄江市无成套住房，买房时可享受首套房政策，即首付20%，贷款利率3.85%。

从事房地产销售工作的潘艳向记者介绍了首套房和二套房的差别。客户通过纯商贷购买评估价100万元的房子，如果认定为首套房，首付20万元，贷款80万元选择20年还清，用等额本息方式还款，月供为4784.84元；如果房屋被认定为二套房，80万元的贷款在同等条件下的月供为5191.66元。 

优化政策措施 支持住房消费

在玉溪中心城区上班的王华（化名）共有一大一小两套住房，生了二孩后，加上帮忙带孩子的父母，6口人居住着120平方米的房子，另一套70平方米的房子在出租中。近期，她打算卖掉120平方米的房子，去换一套200多平方米的房子。

记者获悉，此次政策调整，对像王华这样有刚性和改善性住房需求的购房人十分有利。《措施》明确，居民换购住房可退税，截至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。以王华为例，其卖掉价值80万元的住房，去购买价值200万元的改善性住房，新政施行后，可以享受到个人所得税退税、契税优惠。

新政对购买刚性和改善性住房的家庭给予契税优惠。即对个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积90平方米以上的，减按2%税率征收契税。

玉溪市税务部门有关负责人对此进行了解释。如纳税人王华2023年12月出售了一套金额为80万元的住房，她应缴纳个人所得税0.8万元。2024年10月，王华在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为200万元。由于王华出售和新购住房的时间均在1年内，按新政规定，王华可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税0.8万元。若王华新购住房金额为70万元，则可申请的退税金额为0.7万元（70÷80×0.8万元）。若王华新购200万元的住房为第二套住房，那么按个人购买家庭第二套改善性住房减按2%税率征收契税，享受2万元契税减免。

新政还明确，个人将购买2年以上（含2年）住房对外销售的，免征增值税。如纳税人王华2023年12月出售了一套金额为80万元（不含税价格）的住房，该住房购入时间为2018年1月，她应缴纳增值税4万元（80万元×5%），按新政规定，王华出售已购买2年以上（含2年）住房，免征增值税，享受4万元增值税减免。

此次政策调整有利于推动在城区就业的农业转移人口和其他常住人口就地市民化。《措施》明确，凡在全市购买新建商品住房和二手住房的购房人，凭所有权证或经备案的《商品房买卖合同》及交款发票等，可申请办理辖区购房落户手续，其子女可依规享受房产所在地义务教育阶段公办学校学位，购房落户后在社保、教育、就业等方面享受同城待遇。

玉溪市住房和城乡建设局有关负责人介绍，《措施》还明确推进房屋征收补偿房票安置试点工作、支持团购商品住房、推行存量房带押过户合并登记服务、优化住房公积金按揭贷款项目准入政策等，这些举措有利于巩固房地产市场企稳回升态势。（玉溪日报全媒体记者 白诚颖 文/图  ）